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Pieds carrés

L'arrivée de la pandémie a transformé des espaces comme WeWork en villes fantômes. Maintenant, les gens font la queue pour des bureaux à faible engagement, et les fournisseurs s'efforcent de maintenir cette tendance.

La demande est forte pour les bureaux sur les trois étages que WeWork loue dans la Salesforce Tower à San Francisco.Crédit...Jim Wilson/The New York Times

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Par Erin Woo

Lorsque Melissa Pancoast a déménagé sa start-up de planification financière, The Beans, dans un bureau WeWork de la Salesforce Tower de San Francisco en mai dernier, la plupart des bureaux autour d'elle étaient loués mais inoccupés.

Alors que les taux de vaccination augmentaient et que San Francisco flirtait avec la levée des restrictions pandémiques, ses voisins ont commencé à revenir. Le calendrier social de Mme Pancoast s'est rapidement rempli de balades à vélo et de rendez-vous café avec d'autres fondateurs de start-up qu'elle a rencontrés dans le bâtiment.

Aujourd'hui, l'espace de co-working est en pleine effervescence. "Les cabines téléphoniques et les salles de conférence sont devenues des biens précieux", a déclaré Mme Pancoast.

Elle fait partie des 1 100 membres du site WeWork de 76 400 pieds carrés, qui compte trois étages avec une vue panoramique sur la baie de San Francisco. Ses voisins incluent des start-ups qui fabriquent des logiciels d'entreprise, des outils de recrutement en ligne pour les ingénieurs et des systèmes de bases de données open source.

De nouveaux membres réclament leur adhésion. La plupart des bureaux ont des listes d'attente et les réservations de bureau quotidiennes – des espaces d'accueil pour les membres de WeWork sans espaces de bureau dédiés – s'épuisent régulièrement, a déclaré WeWork. Cela représente une augmentation par rapport au taux d'occupation de 46 % dans les sites WeWork de San Francisco en décembre 2020.

La demande de WeWork à la Salesforce Tower est révélatrice de la façon dont les start-ups ont commencé à retourner dans les bureaux de la Bay Area. Au lieu d'aller dans des bureaux traditionnels, ils optent pour des espaces de coworking flexibles, où ils peuvent signer des baux à court terme ou se rendre dans un espace commun si nécessaire. Ces espaces de coworking sont maintenant pleins à craquer.

Le retour au pouvoir tant attendu coïncide avec un environnement de start-up qui montre des signes d'essoufflement, après deux ans de liquidités de capital-risque à écoulement libre et de valorisations en flèche. Les valeurs technologiques ont chuté, les taux d'intérêt ont augmenté et les troubles géopolitiques ont contribué à un sentiment général d'incertitude.

En ces temps incertains – alors que les start-ups connaissent une croissance fulgurante, sachant que le robinet de financement peut encore s'éteindre – les baux à court terme sont plus attrayants que jamais. Les start-ups affluent vers des espaces comme WeWork, la chaîne nationale, ainsi que de petites entreprises de coworking avec des conceptions plus élaborées comme Canopy, basée à San Francisco, et Industrious, basée à New York.

"Les start-ups se dirigent vers des marchés où elles achèteraient traditionnellement des baux et elles trouvent un Canopy, un WeWork ou un Industrious", a déclaré Hugh Scott, directeur général exécutif de la société immobilière commerciale Jones Lang LaSalle.

Les Beans étaient l'un d'entre eux. "Les choses étaient encore très incertaines quant à notre trajectoire, et le plan est de fermer un capital important et de se développer", a déclaré Mme Pancoast. "Nous avons besoin de la flexibilité de pouvoir être dans un espace différent de celui que nous aurions pu nous offrir en plein milieu de la pandémie."

Mais pour de nombreux espaces de coworking, notamment pendant la pandémie, les modèles de location à court terme qui séduisent les start-up peuvent parfois présenter des risques.

Dans le Mission District de San Francisco, l'espace de coworking malheureusement nommé Covo a perdu 94 % de son activité au cours des premiers mois de la pandémie. En octobre 2020, il avait fermé.

En mai dernier, les fondateurs ont réessayé. Ils ont rouvert avec un nouveau nom, Trellis, et un nouveau modèle commercial : plutôt qu'un bail traditionnel, ils ont négocié un modèle de partage des revenus avec leur propriétaire. Trellis paierait un paiement mensuel minimum bien inférieur à celui de son bail précédent, et le propriétaire prendrait une part des revenus – partageant le profit potentiel et le risque.

"Avant, le propriétaire ne prenait aucun risque - tous les risques incombent au locataire", a déclaré Rebecca Pan, cofondatrice de Trellis. "En demandant ce genre de chose, ils se disent : 'Pourquoi ferais-je ça ? Je n'ai pas besoin de prendre de risque.' La pandémie a un peu changé cela. »

D'autres espaces de coworking évoluaient vers un modèle de partage des revenus depuis avant la pandémie. Cela inclut des espaces indépendants comme les Port Workspaces, avec deux emplacements à Oakland, en Californie, et Blankspaces, avec plusieurs emplacements dans le sud de la Californie. Des chaînes comme Industrious et Common Desk, dont la dernière a accepté d'être acquise par WeWork cette année, ont également adopté des structures de partage des revenus.

WeWork elle-même, peut-être la société de coworking la plus infâme, a adopté une approche différente : l'automne dernier, la société est devenue publique, deux ans après son introduction en bourse avortée.

Jeudi dernier, WeWork a signalé une perte de 435 millions de dollars au cours des trois premiers mois de 2022. La société a déclaré que 501 000 membres se sont inscrits au premier trimestre, soit plus de 100 000 de plus qu'à la même période l'an dernier, mais toujours moins qu'avant la pandémie.

La commande initiale d'abris sur place de la région de la baie, en mars 2020, a signifié que de nombreux membres de WeWork ont ​​cessé de venir, a déclaré la société. Le bâtiment est resté ouvert aux entreprises essentielles, mais la fréquentation a chuté et certaines entreprises ont consolidé leur adhésion à WeWork.

En octobre 2020, Merge, une start-up qui fabrique des logiciels d'entreprise pour les ressources humaines, la paie et la comptabilité, a été l'une des premières entreprises à réintégrer un emplacement WeWork sur Montgomery Street, à quelques pâtés de maisons de l'emplacement de la Salesforce Tower. À ce moment-là, l'entreprise - fondée quelques mois plus tôt - était composée des deux fondateurs et d'un ingénieur, leur premier employé. Se sentant enfermés à la maison, les trois étaient impatients de travailler ensemble en personne, et ils se sentaient à l'aise de s'adopter dans leurs bulles Covid-19.

"Nous étions les seuls dans le bureau", a déclaré Gil Feig, l'un des fondateurs.

En février 2021, Merge a déménagé à Salesforce Tower, à la recherche d'un espace de bureau plus grand à mesure que l'entreprise se développait. L'occupation à cet endroit a commencé à remonter ce mois-là avant d'augmenter plus rapidement après que les rendez-vous pour le vaccin Covid ont commencé à être largement disponibles en mai 2021, a déclaré WeWork.

Les Beans faisaient partie de cette vague, a déclaré Mme Pancoast. Déjà, il y avait des signes que l'intérêt pour les espaces de coworking rebondissait ; elle a accroché le dernier bureau de sa taille, dit-elle.

Mais dans un marché du travail technologique tendu, le plan de retour au travail peut être un facteur décisif pour les employés potentiels. Et tout le monde n'est pas ravi de retourner dans une cabine.

"Certaines personnes à qui j'ai parlé ont hâte de retourner au bureau, mais je reçois de nombreuses réponses disant qu'elles n'accepteront pas une offre sans une option à distance complète", a déclaré Abigail Lovegrove, recruteur pour Collective Search, une société de recrutement qui travaille depuis la tour Salesforce WeWork.

Mo El Mahallawy, co-fondateur de Shepherd, une start-up qui fournit des assurances pour le secteur de la construction, a emménagé avec ses deux collègues en mai dernier.

"Être en personne a changé la donne à ce stade", a déclaré M. El Mahallawy. "Nous avons pu dessiner des idées dans la salle, tableau blanc ensemble, faire une jam session, lancer des idées et prototyper très rapidement."

Mais "toute cette zone était encore une ville fantôme", a-t-il déclaré.

Au cours des mois suivants, la "ville fantôme" a commencé à reprendre vie. Lui et Mme Pancoast ont commencé à faire des balades à vélo et à rencontrer leurs voisins. À la fin de l'été, a déclaré M. El Mahallawy, il était devenu trop grand pour l'espace et avait déménagé dans un WeWork à proximité.

Après le retour optimiste à l'automne, le nombre de visiteurs quotidiens a pris un coup en décembre et janvier alors que l'exode typique des vacances combiné à la montée en puissance de la variante Omicron du coronavirus, a déclaré WeWork.

En février, alors que San Francisco mettait fin à son exigence de masquage pour la plupart des espaces intérieurs, les membres commençaient à revenir.

Un événement de la Saint-Valentin, avec des fontaines de chocolat, a ressemblé à un retour à l'excès prépandémique – même si, a noté Mme Pancoast, "ce n'était pas une situation de double trempage".

Pour certaines entreprises, l'objectif est de recréer un environnement de bureau prépandémique. Merge, qui compte désormais une quarantaine d'employés sur les sites de San Francisco et de New York, s'attend à ce que les employés viennent au bureau quatre ou cinq jours par semaine. Une fois la journée de travail officielle terminée, ils servent un "dîner de famille" commun dans l'espace commun de WeWork.

M. Feig a reconnu que l'insistance de son entreprise à travailler en personne limitait les travailleurs qu'elle était en mesure de recruter.

Au début de l'embauche, "vous allez avoir des candidats où, comme, 'C'est un non pour moi – je ne suis pas dedans'", a-t-il déclaré. "Mais une fois que vous avez en quelque sorte éliminé ces 20, 30% qui ne sont pas dedans, vous obtenez 70% de candidats qui sont vraiment enthousiasmés par l'opportunité."

M. Feig a déclaré qu'il espérait étendre l'entreprise à 80 ou 100 employés d'ici la fin de l'année. Il entend maintenir l'entreprise dans des espaces de co-working, au moins en partie.

Le vice-président du marketing de Merge, Nick Kephart, a déclaré que le plan idéal serait un mélange. "Le plan actuel", a-t-il dit, "serait un mélange de : dans certaines villes, où nous avons suffisamment d'échelle, commencer à avoir notre propre espace de bureau privé ; dans certaines villes, rester avec WeWork ; et dans d'autres villes, nous pourrions en fait ouvrir de nouveaux bureaux."

Erin Woo est membre du bureau de la technologie. Elle est diplômée de l'Université de Stanford. @erinkwoo

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